L'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit notamment que "lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."

Cette mesure visant à éviter les abus de majorité et le diktat des propriétaires majoritaires est d'ordre public. Le syndic doit donc scrupuleusement veiller à son respect au risque de voir les décisions adoptées frappées de nullité. Le fait que la décision ait été adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ne tempère pas le principe. De même, si après application de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire, la décision était néanmoins acquise, elle demeurerait nulle (C.A. Paris 23ème ch. 18 mai 1994 - Loyers et cop. 1994, n° 448 et C.A. Paris 23ème ch. A 27 septembre 2000 - Juris-data n° 00126122).

La Cour de cassation vient cependant de juger, dans un arrêt du 25 septembre 2002, que lorsqu'une épouse détient en propre des lots et par ailleurs un autre lot commun avec son époux, l'ensemble aboutissant à la majorité des voix du syndicat, la réduction de l'article 22 n'a pas à être appliquée puisque les lots respectifs ne sont pas entre les mêmes mains. Cet arrêt confirme la position précédemment adoptée par les juges lyonnais (C.A. Lyon 19 octobre 1994 - Loyers et cop. janvier 1996, n° 45).

Cyril SABATIE