Dans le silence du règlement, un copropriétaire ou un locataire peut-il faire des travaux sur un mur de clôture, sans autorisation de l’A.G. ?
Cass. civ.3ème, 28 février 2001
Dans le présent arrêt, une société mutuelle de crédit, locataire d’un lot soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, ayant acquis le droit au bail de locaux situés dans un immeuble contigu, s’est permis de faire exécuter des travaux de percement du mur de clôture afin de faire communiquer ces locaux entre eux.

Ces travaux ayant été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires a assigné cette société dans le but d’obtenir la remise en état des lieux.

La société locataire soutenait être autorisée expressément par son contrat de bail à réaliser des travaux de percement. Elle tirait profit d’une lacune du règlement de copropriété qui ne qualifiait pas juridiquement ce mur. Elle invoquait ainsi que le mur de clôture ne faisait pas partie du gros œuvre et ne constituait donc pas une partie commune sur laquelle des travaux auraient nécessité une autorisation.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme la position de la cour d’appel de Colmar et déboute la société locataire aux motifs que :

- la cour d’appel était souveraine pour déterminer le caractère commun du mur de clôture et son appartenance au gros œuvre ;

- le bailleur (copropriétaire) ne pouvait autoriser son locataire à effectuer ce percement et ainsi déroger aux règles générales de la copropriété, se fondant sur le principe selon lequel il ne pouvait transférer plus de droits qu’il n’en détenait lui même.

La Cour de cassation ordonne donc la remise en état à l’existant, seule sanction réclamée par le syndicat.

Cet arrêt nous rappelle ainsi que l’énumération des parties communes donnée par l’article 3 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas exhaustive, pas plus qu’elle n’est d’ordre public. Elle ne joue que " dans le silence ou la contradiction des textes " et le plus souvent par le truchement du juge judiciaire.

Cyril SABATIE