En effet, même si les quotes-parts des autres copropriétaires ne se trouvent pas affectées par la vente du lot divisé, l’assemblée générale doit approuver la nouvelle répartition (Cass. 3e civ., 11 oct. 1995, n° 93-21.887). Notons qu’il s’agit d’une simple approbation, et non d’une autorisation, le copropriétaire tenant de l’article 9 de la loi de 1965 le droit de diviser librement son lot (sous réserve de ne porter atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits des autres copropriétaires).

A défaut de ratification par l’assemblée générale, le syndicat et son syndic peuvent légitimement considérer comme seul propriétaire des fractions de lots le copropriétaire ayant opéré la division. La Cour de cassation en déduit que les charges peuvent parfaitement continuer à être recouvrées uniquement auprès de lui (Cass. 3e civ., 6 oct. 1999, n° 98-10.924).

Par l’arrêt du 2 février 2005, elle confirme que cette inopposabilité emporte une autre conséquence (v. l’arrêt du 11 oct. 1995 précité) : la possibilité de demander la nullité des assemblées générales auxquelles ont été convoqués et ont participé les copropriétaires des lots issus de la division.

Il n’est donc pas inutile d’insister sur la nécessité qu’une assemblée générale, approuvant la nouvelle répartition des tantièmes de copropriété et de charges, reconnaisse par là même l’existence du ou des nouveau(x) copropriétaire(s). Et si aucune décision n’est prise, l’article 11 de la loi de 1965 permet alors à « tout copropriétaire » de saisir le TGI afin qu’il procède à cette répartition. Mais l’acquéreur d’une fraction de lot n’étant pas copropriétaire à l’égard du syndicat, il ne pourra sans doute pas saisir le TGI.

Il est par conséquent recommandé de faire de l’intervention de l’assemblée générale une condition suspensive de réalisation de la vente, afin de parer à l’existence de copropriétaires « fantômes ».