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ACTUALITE JURIDIQUE
Charges de copropriété



Comment obtenir la création de charges spéciales sans recourir à une assemblée générale ?
Alors que la répartition des charges ne peut, dans la plupart des cas, être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, il semble qu’un détour par le juge puisse permettre de s’affranchir de cette décision presque toujours impossible à obtenir.

En l’espèce, un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir l’annulation de certaines clauses du règlement répartissant entre tous les copropriétaires, sans tenir compte du critère de l’utilité de l’article 10, des charges afférentes à certains services collectifs et éléments d’équipement communs. La Cour de cassation, confirmant la décision rendue par les juges du fond, considère qu’il appartient au juge annulant une telle clause de procéder à une nouvelle répartition des charges.

Si ce pouvoir conféré au juge n’est pas nouveau (il a été introduit dans l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi du 31 décembre 1985), la jurisprudence n’avait, à notre connaissance, pas encore été jusqu’à permettre au juge de créer des charges spéciales à un bâtiment, faculté qui lui semble reconnue par le présent arrêt.

De plus, il paraissait établi que la spécialisation des charges résultait de la création de parties communes spéciales, et que l’une ne pouvait être instituée sans l’autre(1). Peut-on en déduire que l’instauration de charges spéciales par le juge entraîne ipso facto la création de parties communes spéciales ? Une réponse positive offrirait une belle échappatoire aux copropriétaires paralysés par l’unanimité requise pour de telles modifications.

Saluons toutefois la limite apportée à ce nouveau pouvoir conféré au juge : la création de charges communes spéciales doit s’avérer « indispensable au regard de la loi ».

(1) Cass. 3ème civ. 8 juillet 1998 ; Cass. 3ème civ. 6 mai 2003.

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