La Cour de cassation, par un arrêt du 2 mars 2005(1), est  malheureusement venue confirmer l'une de ses précédentes décisions (Cass. 3ème civ. 20 décembre 2000) sur les conséquences du caractère illicite de la répartition des charges telle que prévue par le règlement de copropriété.

 

L’affaire est la suivante : Un copropriétaire d’un lot situé au rez-de-chaussée d’un immeuble, condamné à payer un arriéré de charges de copropriété, assigne le syndicat en annulation des clauses du règlement de copropriété lui imposant de contribuer aux charges d’ascenseur.

 

La Cour de cassation lui donne raison en rappelant les termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 : «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 … sont réputées non écrites. »

Or, en l’espèce, la répartition des charges était bien contraire à l’article 10 de la loi de 1965.

 

Mais, la Cour suprême complète son raisonnement et réaffirme le principe selon lequel une clause réputée non écrite étant censée n’avoir jamais existé, sa constatation doit avoir un caractère rétroactif.

 

Les conséquences d’une telle décision sont évidemment redoutables !

 

Si de nouvelles répartitions sont à appliquer de façon rétroactive, le syndic devra reprendre les comptes des exercices écoulés, retrouver d’anciens copropriétaires, procéder à des remboursements ou au contraire à des rappels de charges qui s’avèreront en pratique impossibles et utopiques.

 

Le retour en arrière pourra d’ailleurs être très lointain, la jurisprudence (Cass. 3ème civ. 12 juin 1991) considérant qu’une action fondée sur cet article 43 revêt un caractère imprescriptible.

 

En effet, un copropriétaire peut faire constater à n’importe quel moment le caractère non écrit de telle ou telle clause du règlement de copropriété, avec toutes les conséquences désastreuses que nous venons d’évoquer.

 

Nous regrettons que les juges ne soient pas plus pragmatiques et qu’ils n’anticipent pas les difficultés pratiques de mise en œuvre de leurs solutions. 



(1) Cass. 3ème civ. 2 mars 2005, n° 03-16.731.