La 3ème chambre civile de la Cour de cassation vient de nouveau de juger dans un arrêt du 25 janvier 2005, qu’il est possible de s’approprier des parties communes par prescription acquisitive.

Dans cet arrêt, des propriétaires du rez-de-chaussée avaient agrandi leurs magasins respectifs et avaient occupé la bande de terrain dans le prolongement de leurs lots.

Le syndicat des copropriétaires a voulu mettre fin à cette situation plus de 30 ans après.

La Cour de cassation estime que ces copropriétaires avaient fait acte de possession en qualité de propriétaires sur cette partie commune et que cette possession s'était prolongée de manière continue, publique, paisible, ce qui a ainsi caractérisé la volonté des copropriétaires de renoncer à toute cour commune.

Rappelons que la jurisprudence estime que les actions qui tendent à obtenir la suppression de travaux non autorisés, affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou des parties communes, se prescrivent par 10 ans (Cass.3ème, 6 mars 1991 : Inf. Rap. Cop., janvier 1992, p.10, Cass.3ème, 17 juillet 1991 : RDI 1991, p.123).

Cependant, ce délai de prescription est porté à 30 ans lorsque les travaux effectués se traduisent par une appropriation des parties communes.

Il est, en effet, de jurisprudence constante que si un copropriétaire s’est approprié une partie commune, la prescription acquisitive peut jouer à son profit (Civ 3ème, 26 mai 1996, Loyers et Copr, Juin 1996, n° 271).

Par exemple, il a été jugé dans une affaire qu’il y avait un droit de jouissance exclusif sur une cour par prescription (CA Paris, 23ème Ch., 18 novembre 1994, Loyers et Copropriété 1995, n° 329).

Il appartient à celui qui revendique le bénéfice de la prescription acquisitive ou usucapion d’établir la réalité des faits de possession.

Aux termes de l’article 2262 du code civil, « toutes les actions tant réelles que personnelles, sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre, ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise fois ».

En conséquence, l’usucapion n’exige de celui qui s’en prévaut que les conditions requises par l’article 2229 du code civil (Civ.3ème, 15 juin 1976 : Bull. Civ. III, n° 262).

Cet article dispose en effet que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

La prescription suppose une possession véritable, à titre de propriétaire, un simple détenteur (locataire ou fermier) ne prescrit jamais.

Cette possession doit être exempte de vices, sachant que l’absence de vices est toujours présumée.

Il appartient à l’appréciation souveraine des juges du fond, au vu des témoignages recueillis au cours d’une enquête, de retenir qu’un possesseur bénéficie de l’usucapion trentenaire, ayant eu par lui-même, par ses auteurs ou représentants, l’usage exclusif de l’immeuble pendant les trente années qui ont précédé l’instruction de l’instance (Civ 1er, 13 novembre 1970, JCP 1972, II, 17077).

Les vices de possession sont souverainement appréciés par les juges du fond.

Généralement, le possesseur poursuivi par le propriétaire en revendication, lui oppose l’exception de prescription.

Le possesseur peut également, pour se doter d’un titre, faire établir un « acte de notoriété acquisitive », acte inventé par la pratique dans lequel le notaire reçoit des témoignages appuyés par des pièces (documents cadastraux, rôle des impôts, baux établis par le possesseur…) établissant la possession actuelle et ancienne (Cf. Lamy Immobilier n° 60).