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Loi urbanisme et habitat - volet copropriété
La loi urbanisme et habitat, n° 2003-590 du 2 juillet 2003, validée par le Conseil constitutionnel le 26 juin 2003, vient d’être publiée au Journal Officiel n°152 du 3 juillet 2003.

Ce dispositif, dans son article 89, vient modifier l’article 75 de la loi dite SRU et repousse ainsi l’entrée en vigueur du décret comptable sur la copropriété.

Par conséquent, l’application de l’article 14-3 qui avait été inséré dans la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, est donc reportée au 1er janvier 2005. De même, en est-il pour les annexes aux comptes du syndicat qui devaient être établies par le syndic à partir du 1er janvier 2004, en vertu de l’article 18 alinéa 4 (également modifié par la loi SRU).

L’article 93 de cette nouvelle loi, quant à lui, vient modifier les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce texte vient, juste après le premier alinéa de l’article 24, insérer deux alinéas ainsi rédigés :

« Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.

«Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.»

Cette modification a pour conséquence de ramener le vote des travaux d’accessibilité des personnes handicapées à la majorité simple de l’article 24, au lieu de la majorité absolue de l’article 25 qui avait été introduite en son temps par la loi du 31 décembre 1985. Cette diminution de majorité ajoute également une subtilité en introduisant un « OU » qui n’existait pas précédemment dans l’article 25. Cette conjonction laisse donc entendre que des travaux d’accessibilité pourront être adoptés en assemblée générale à la majorité de l’article 24 pour les personnes handicapées et pour celles qui sont seulement à mobilité réduite.

Le second alinéa introduit dans l’article 24 prévoit que ces travaux pourront également être votés à cette même majorité, lorsque la demande émane d’un copropriétaire pour des travaux à réaliser à ses frais sur ses parties privatives mais qui affecteraient les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Cet alinéa déroge donc que dans cette hypothèse à l’article 25 b) de la loi qui lui reste inchangé.

Concernant l’article 25, la modification porte sur l’ancien alinéa i) de cet article (qui avait justement trait aux travaux d’accessibilité aux personnes handicapées) donnant lieu à la substitution d’un nouvel alinéa i) qui prévoit :

« La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène »

Une récente réponse ministérielle(1), apportée par la ministre du logement, confortant une orientation jurisprudentielle, distinguait deux situations pour la suppression des vide-ordures: S’il s’agissait d’une suppression pure et simple, l’unanimité des copropriétaires devait être requise, en revanche s’il s’agissait simplement d’une neutralisation, la majorité de l’article 26 pouvait suffire.

Voici donc désormais une solution légale permettant une suppression à une majorité plus souple en cas « d’impératifs d’hygiène », cette notion restant cependant à définir.

Enfin l’article 26 c) ne fera plus référence à l’alinéa i) de l’article 25, puisque celui–ci concerne désormais les vide-ordures. Selon nous, il aurait toutefois été intéressant de conserver cette référence afin de permettre la suppression des vide-ordures à la majorité de l’article 26 lorsqu’il s’agit d’une modification nécessitée par un autre motif que celui de l’hygiène.

Cyril SABATIÉ

(1) R.M. n° 4239 :J.O. A.N. q, 17 février 2003, p.1225

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