appartement

villa
agence jd immobilier
Nous sommes le samedi 21 octobre 2017 19:46:13. Mise à jour mardi 12 juin 2007 10:41:38
maison

accueil jd immobilier Accueil

Nos produits :
vente villas Villas
vente maisons Maisons
vente terrains Terrains
vente commerces Commerces
vente appartements Appartements

ventes nouveautés nouvelles ventes Nouveautés
recherche vente Recherche Rapide
petites annonces Petites Annonces

Affiliation :
partenaires immobilier Devenir partenaire
membres immobilier Espace membres

Nos partenaires :
journaux petites annonces Supports Presse
sites petites annonces Supports Internet

échanger un lien avec jd immobilier Echanger un lien
Liens partenaires jd immobilier Nos liens

Nous contacter :
agence immobilière agde Agde
agence immobiliere frontignan Frontignan
agence immobiliere gigean Gigean
webmaster jd immobilier Webmaster


Actualité juridique | Chiffres utiles | News du Web | Défiscalisation | Forum | Outils
Vous êtes dans : Actualité juridique > Copropriété > Réglement de copropriété


ACTUALITE JURIDIQUE
Réglement de copropriété



Adaptation des reglements de copropriete
La Commission relative à la copropriété vient de publier sa 23ème recommandation concernant les modalités d'application de l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965 qui, introduit par la loi SRU, permet "à l'assemblée générale de décider à la majorité prévue à l'article 24 les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectuée au droit fixe".

Ce texte, introduit par un amendement, n'a pas fait l'objet de toute la réflexion qu'il aurait mérité compte tenu de la complexité de la question et de ses implications qui ont été ignorées. Déjà le texte en lui-même est marqué de cette impréparation puisqu'il dispose que la publication se fera au droit fixe alors que c'est déjà le cas, il est vrai que ce qui va sans dire va encore mieux en le disant...

La recommandation est importante en ce qu'elle laisse entendre que l'assemblée peut décider de ne pas procéder à l'adaptation du règlement de copropriété, étant entendu qu'en vertu de son devoir de conseil le syndic ne saurait omettre de porter la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Mais l'assemblée peut certainement décider de ne pas décider. La recommandation a également la vertu de mettre l'accent sur les textes à prendre en considération c'est-à-dire les lois, les décrets et les règlements à l'exclusion des décisions jurisprudentielles.

Elle rappelle également que seul les textes postérieurs à l'établissement du règlement de copropriété peuvent être retenus.

C'est ainsi qu'un règlement de copropriété établi après la loi du 10 juillet 1965 et qui comporterait des dispositions non conformes à celle-ci ne pourrait bénéficier des dispositions de l'article 49. Par contre, établi avant cette date, il pourra être adapté en fonction de cette loi, en son état au moment de cette adaptation, de sorte qu'il sera nécessaire de faire une analyse de chacune des dispositions du règlement de copropriété pour rechercher si elle est antérieure à une disposition de la loi ou du décret. Il faut savoir que la loi de 1965 et le décret de 1967 ont été modifiés une vingtaine de fois depuis 1965 ce qui obligera à une analyse très fine des clauses du règlement de copropriété.

Il convient en outre d'observer que non seulement les dispositions de la loi de 1965 et du décret de 1967, si elles sont postérieures à l'établissement du règlement de copropriété, sont justiciables de l'article 49 mais encore que les dispositions non conformes à d'autres textes législatifs comme celui relatif à l'interdiction des animaux domestiques, aux antennes radio et télévision, au droit du travail, etc. peuvent bénéficier de cet article 49.

Cela amène à se poser la question de l'utilité de procéder à une modification qui peut être coûteuse dès lors qu'il ne s'agirait que de supprimer une disposition (exemple : interdiction d'avoir des animaux domestiques) ou de la rectifier par suite d'une modification de la loi (exemple : règlement prévoyant la majorité des 3/4 pour la majorité de l'article 26 qui était la majorité légale avant la loi du 31 décembre 1985 la ramenant aux 2/3).

Il est permis de penser que la remise à tout acquéreur, lors des mutations, du texte de la loi de 1965 et du décret de 1967 à jour peut être suffisante dans maintes situations puisque la quasi-totalité des dispositions contenues dans ces textes étant d'ordre public, elles ne peuvent pas ne pas s'appliquer et ce d'autant plus que reprendre ces dispositions dans le règlement de copropriété c'est en quelque sorte les cristalliser et faire qu'il deviendra obsolète dès qu'une nouvelle modification de la loi ou du décret interviendra. On remarquera à ce sujet que les règlements de copropriété qui auraient déjà été modifiés en vertu de l'article 49 alors que la révision attendue du décret de 1967 et la parution du décret comptable ne sont pas intervenues à ce jour seront obsolètes dès cette parution.

On regrettera la timidité de la recommandation quant aux problèmes que se posent le plus souvent les copropriétaires et leurs syndics concernant la modification de la répartition des charges et de la destination de l'immeuble au regard de l'article 49. Le texte "recommande de ne pas utiliser l'article 49 pour modifier les quotes-parts de parties communes en tant que quotes-parts de copropriété lesquelles ressortissent de la liberté contractuelle et sont intangibles". Logiquement, on peut en déduire que toutes les autres dispositions du règlement de copropriété seraient justiciables de l'article 49. En vertu de quoi peut-on soutenir un tel raisonnement ? Sur quelles bases ?

Il nous semble que le copropriétaire qui jouit d'un ensemble de droits (et d'obligations) dans le statut de la copropriété a, parmi ceux-ci, des droits fondamentaux que la loi de 1965 a défini comme ceux concernant la répartition des charges et essentiellement la destination de l'immeuble nécessitant l'unanimité pour être modifiés comme il est disposé aux articles 11 et 26 b de la loi de 1965.

Nous persistons à penser que les dispositions relatives à ces droits au même titre que celles afférentes aux quotes-parts de copropriété sont intangibles, la liberté contractuelle leur étant ni plus ni moins applicable.

En d'autres termes, si l'article 49 peut s'appliquer aux adaptations du règlement de copropriété qui normalement relèvent de l'article 26 de la loi de 1965, il ne pourrait être utilisé pour celles nécessitant l'unanimité.

Il faudra donc attendre une jurisprudence de la Cour de Cassation qui ne manquera pas d'être saisie étant donné les problèmes d'interprétation du texte. Il est regrettable toutefois que lorsque cette jurisprudence interviendra la période de transition d'application de l'article 49 venant à expiration le 13 décembre 2005 sera déjà du passé.

On pourra également regretter que la recommandation, tout en mentionnant dans son visa l'article 10-4 de la loi de 1965 prévoyant que tout règlement de copropriété publié depuis le 31 décembre 2002 doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges, n'en tire pas les conséquences dans la recommandation proprement dite.

Espérons que cet article 49 introduit dans un esprit généreux ne se traduise pas par un accroissement du contentieux, le remède risquant d'être pire que le mal.

Jacques LAPORTE
 
 
 
 
 

RETOUR


Visitez le site
de notre partenaire :




S1 | S2 | S3 | S4 | S5 | S6 | S7 |