En principe, un règlement de copropriété ne saurait imposer l’exercice d’un commerce déterminé au copropriétaire d’un lot à usage commercial.

Mais ce principe est-il le même si le syndicat des copropriétaires est un centre commercial ?

L’affectation de chaque lot à un commerce précis peut répondre à un souci de rationalisation des activités au sein d’un même ensemble et également à la nécessité de les coordonner dans les secteurs excentrés des villes afin d’assurer un approvisionnement normal des résidents en denrées et produits dont ils ont besoin.

La jurisprudence, dans un premier temps, s’est prononcée contre l’application d’une telle clause estimant que la destination de l’immeuble à usage de centre commercial ne pouvait, au regard de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, interdire une modification de l’activité commerciale de l’un des copropriétaires(1).

Dans un second temps, la Cour de cassation a en revanche jugé, à deux reprises, licite une clause imposant l’exploitation de commerces déterminés car «elle se justifie par la destination de l’immeuble constituant un centre commercial composé de commerces variés par ses caractères qui consistent à assurer les besoins essentiels des habitants et à maintenir une variété relativement stable de commerces divers correspondant à ces besoins et par sa situation dans un quartier excentrique, éloigné des autres commerces permettant le ravitaillement normal de la population»(2).

Par conséquent, l’affectation de chaque lot à une activité déterminée par le règlement de copropriété ne semble devoir s’imposer aux copropriétaires que dans l’hypothèse de centres commerciaux qui, en raison de leur implantation géographique et de leur environnement, justifient une répartition équilibrée des commerces qu’ils regroupent.

Si un centre commercial est implanté à proximité d’autres commerces, ne présente pas le seul lieu d’approvisionnement pour la population et n’est  pas d’une dimension sociale incompatible avec une pluralité de commerces de même nature, le règlement ne peut valablement imposer l’exercice de commerces différents dans ce centre(3).

(1) Cass. 3ème civ. 16 juin 1971, Juris Data n° 000384.

(2) Cass. 3ème civ. 14 décembre 1976, JCP 1977 II 18687 et 25 novembre 1980, Juris Data n° 735291.

(3) CA Paris 9 décembre 1999, Juris Data n° 103842