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ACTUALITE JURIDIQUE
Réglement de copropriété



Une clause autorisant des travaux non soumis à l'assemblée générale doit être réputée non écrite
«Doit être réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux affectant les parties communes de l'immeuble».

Par un arrêt rendu le 11 mai 2005, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation réaffirme clairement l’interdiction d’autoriser par avance, par une clause du règlement de copropriété, des travaux portant sur les parties communes. Peu importe que la clause incriminée définisse de façon précise les travaux à effectuer.

La décision est rendue au double visa de l’article 43(1) et 26(2) de la loi du 10 juillet 1965. L’article 43 en raison du caractère non écrit de la clause contestée et l’article 26 parce que les travaux ont généré une annexe des parties communes.

En l’espèce, une clause du règlement de copropriété stipulait que le copropriétaire des lots 6 (sis au 5ème étage) et 8 à 12 (sis au 6ème étage)  était autorisé à regrouper ses lots pour former une unité d'habitation de plus grande dimension et à utiliser certaines parties communes à titre privatif.

Les propriétaires du lot 7 (sis au 6ème étage) constatent qu’après les travaux de leur voisin ils n’ont plus accès au vide-ordures ou à l'escalier de service et qu'ils ne peuvent plus installer une ventilation mécanique dans leur cuisine. Ils intentent une procédure en annulation de l'article 11 du règlement de copropriété.

Leur demande n’est pas accueillie par la cour d’appel qui estime que l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas nécessaire pour effectuer les travaux, car ceux-ci «ne portaient pas sur des parties communes, puisqu'elles étaient constituées comme privatives, ou concernaient des parties de canalisations et des équipements qui se trouvaient à l'intérieur de parties privatives ». En conséquence, la clause incriminée du règlement de copropriété n'était pas illicite. [cour d'appel Paris  25 juin 2003]

La Cour de cassation n’a pas la même analyse et considère que «doit être réputée non écrite la clause d'un règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à effectuer sans autorisation de l'assemblée générale des travaux affectant les parties communes de l'immeuble».

Cette solution est lourde de conséquences puisque la clause incriminée est alors réputée n’avoir jamais existé, les travaux ayant été faits en violation des dispositions d’ordre public de la loi de 1965. Peu importe donc pour la haute juridiction l’autorisation donnée par le règlement de copropriété, lesdits travaux ne pouvaient intervenir sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat peut demander la remise en l’état initial des lieux pendant 10 ans (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Toutefois, l’action qui tend à titre principal à la restitution des parties communes indûment appropriées peut être exercée pendant 30 ans. Peu importe que cette action tende à titre subsidiaire à la démolition des constructions irrégulièrement érigées, la prescription de 10 ans n’est alors pas applicable.

Précisons, à toutes fins utiles, que si le règlement de copropriété avait été antérieur à la loi du 10 juillet 1965, sa mise en conformité aurait pu être décidée à la majorité de l’article 24 (article 49 de la loi).


(1) Article 43 de la loi du 10 juillet 1965 – «Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition.»

(2) Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 – «Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, j et m de l'article 25. (article 81 8° de la loi SRU et 93 2° de la loi urbanisme et habitat).
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
A défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.»
 
 

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