Certains contrats de syndic comportent encore une durée déterminée accompagnée de la formule «prendra fin lors de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le…» ou d'une formule équivalente.

La Commission relative à la copropriété, dans sa 15ème recommandation, invitait déjà les syndics à s’abstenir d’utiliser des formules telles que «le syndic est désigné pour une durée de (une année par exemple) qui commence le (date précise) pour se terminer lors de l’assemblée générale ayant à approuver les comptes de l’exercice clos le …» et à utiliser, au contraire, des formules dénuées de toute ambiguïté telles que «le syndic est nommé pour une durée de …, qui commencera le…pour se terminer le … »

Nous ne pouvons que vous rappeler la nécessité de respecter cette recommandation pour deux raisons essentielles.

D’une part, la jurisprudence censure ce type de formulation. Nous pouvons, à ce titre, citer un récent arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 22 septembre 2004 qui a estimé que le mandat du syndic, désigné par une assemblée générale du 22 mai 1997 pour une durée d’un an «devant prendre fin lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 1997», est arrivé à échéance le 22 mai 1998. Or, le syndic avait convoqué une assemblée générale pour le 8 juin 1998, au cours de laquelle son mandat n’a pas été renouvelé. Le syndicat s’est donc retrouvé dépourvu de syndic, à défaut d’autres candidatures.

D’autre part, nous pouvons légitimement nous demander si une telle formulation n’est pas devenue illégale depuis le décret du 27 mai 2004, qui modifié l’article 29 du décret du 17 mars 1967, dans la mesure où ce dernier dispose dorénavant que : «le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet (…)».

Quoi qu’il en soit, nous vous conseillons vivement, si vous ne le faisiez déjà, de prévoir précisément dans vos contrats de syndic une date d’effet et une date d’échéance, sans autre formule laconique, comme le prévoit d’ailleurs le contrat type FNAIM.