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Quand le changement d'affectation devient un changement d'usage
La réforme tant attendue du changement d’affectation instituée par l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation a enfin vu le jour par l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005(1).
 
Si cette réforme est loin d’être parfaite, elle doit être, selon nous, accueillie comme une amélioration d’un système ancien et quelque peu désuet. Ainsi la notion d’affectation cède sa place à la notion d’usage.
 
Le champ d'application de cette mesure est considérablement redéfini :
 
Géographiquement : le seuil est relevé, seules les communes de plus de 200 000 habitants(2) (et non les agglomérations) sont désormais concernées par l’autorisation préalable, ainsi que les départements de la petite couronne parisienne (92, 93, 94). Les dispositions de l’article L 631-9 n’ayant pas été modifiées, les communes en dessous de ce seuil conservent le droit de demander que s’applique sur leur territoire, totalement ou partiellement, le régime du changement d’usage.
 
La notion de local d'habitation : cette notion est désormais précisée. Font ainsi partie de cette catégorie :
- toutes catégories de logements et leurs annexes,
- les logements-foyers, les logements de gardiens,
- les  chambres de services, logements de fonction,
- les logements inclus dans un bail commercial,
- les  logements meublés et loués dans les conditions de l'article L 632-1 du CCH (bail écrit d'un an minimum, résidence principale).
 
Sont supprimées les notions de local à usage professionnel ou administratif.
 
Désormais, cette notion est appréciée sur la base de la situation de l'usage du bien au 1er janvier 1970 (et non plus 1945). Ce changement de date facilitera sans doute en pratique la preuve de l’affectation du local.
 
La compétence de délivrance : l'autorisation reste du ressort du préfet, après avis du maire de la commune concernée ou du maire d’arrondissement, selon le cas.
Le préfet doit prendre un arrêté dans chaque département où l'article L 631-7 est applicable. Cet arrêté fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier, et le cas échéant, par arrondissement (au regard des objectifs de mixité sociale).
 
L'autorisation peut être subordonnée à compensation en transformant concomitamment en habitation des locaux ayant un autre usage. Une portée juridique est enfin conférée à la compensation qui ne peut pas être financière.
 
L'autorisation est en principe attachée à la personne qui l'a sollicitée et cessera de produire effet lorsqu’il sera mis fin à l’exercice de l’activité du bénéficiaire. A l’inverse, s'il y a compensation effective, l'autorisation devient alors attachée au local.
 
Changement temporaire d’affectation : la possibilité d'affecter temporairement à un autre usage les locaux à usage d'habitation n'est plus possible (anciennement durée maximum de 13 ans). Toutefois, l'ordonnance prévoit des modalités de retour à leur état initial des locaux d'habitation qui étaient affectés à un autre usage.
 
Important : le certificat administratif (ou certificat de commercialité) est supprimé. Ce document indiquait si le local pouvait être régulièrement affecté ou non à l'usage mentionné dans la demande. Cette suppression mécontentera sans doute tous les rédacteurs d’actes habitués à utiliser ce document.
 
Relevons : en cas de changement d'usage faisant l'objet de travaux soumis à permis de construire,  la demande de permis vaut demande de changement d'usage. Les travaux ne peuvent toutefois débuter qu’après l’obtention de cette autorisation de changement d’usage.
 
Dispositions transitoires : ces dispositions permettent de régulariser d’ici le 1er juillet 2006 les changements d'usage intervenus sans autorisation et résultant d'un usage continu et non contesté des lieux depuis au moins vingt ans.
 
NB : un article, bien plus détaillé que la présente brève, verra prochainement le jour dans notre Revue Bleue.

 

________________________________________
 (1) Evoquée précédemment sur notre site, concernant le diagnostic technique unique.
 (2) Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Bordeaux, Rennes, Montpellier et Strasbourg.

 

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