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Gérance des SCI non immatriculées
Il convient de s’informer auprès de « l’ex gérant » de la société civile aux fins de savoir si la société s’est immatriculée avant le 1er novembre 2002 ou bien après cette date lorsqu’elle est devenue société en participation.

Dans cette hypothèse on recueillera les informations relatives à son numéro d’immatriculation ainsi qu’à son représentant légal ou statutaire. A défaut d’obtenir ces informations de « l’ex gérant » ou de tout autre associé connu, on peut utilement interroger le greffe du tribunal de commerce du lieu de situation de l’immeuble ou du dernier siège social connu.

Si la société ne s’est pas immatriculée, ce sont les règles applicables à l’indivision qui s’appliquent : il convient d’obtenir de « l’ex gérant » le nom de tous les indivisaires. La consultation du fichier immobilier n’aura d’intérêt que si l’indivision qui s’est créée au 1er novembre 2002 a fait l’objet d’un acte notarié publié au bureau des hypothèques.

En matière de copropriété, conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, il conviendra de demander aux indivisaires la désignation d’un mandataire commun. A défaut, il convient de présenter une requête au Président du TGI du lieu de situation de l’immeuble qui le désignera sur ordonnance. En l’attente de sa désignation, il convient de convoquer à l’assemblée générale tous les indivisaires et de notifier le PV en bonne et due forme aux opposants et défaillants.

Le compte de la société ouvert dans les écritures du syndicat sera clôturé et les dettes éventuelles poursuivies.

Dans le cadre d’un mandat de gérance, il convient d’obtenir un mandat consenti par l’ensemble des indivisaires ; tous les actes devant être réalisés au nom et pour le compte de l’ensemble de ces indivisaires.

Cas particulier des sociétés immobilières dites d’attribution copropriétaires de plusieurs lots (articles 23 de la loi du 10 juillet 1965 et 12 du décret du 17 mars 1967)

Au terme de l’article 23, lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance. Le représentant légal est également convoqué mais il n’a qu’une voix consultative. La « transparence » de la société ne s’applique que pour l’assistance aux assemblées générales ; en dehors de ce contexte, la société doit être appréhendée comme un copropriétaire.

Dans l’hypothèse où la société d’attribution ne s’est pas immatriculée, son représentant statutaire n’a plus qualité pour représenter la société dans tous les autres domaines d’application de la loi du 10 juillet 1965 et chaque porteur de parts ayant la jouissance privative d’un lot est considéré comme un copropriétaire à part entière.

Le compte ouvert dans les écritures du syndicat au nom de la société d’attribution est clôturé et un compte est ouvert au nom de chacun des associés devenu copropriétaire.

Il convient de convoquer chaque associé aux assemblées générales et de notifier le PV en bonne et due forme aux opposants et défaillants.

L’attention de chaque associé pourra utilement être attirée sur l’opportunité de régulariser la situation quant au droit de propriété en se faisant attribuer le lot dont il a la jouissance exclusive au moyen d’un acte authentique emportant retrait partiel de la société qui sera nécessaire lors de la mutation du lot lui appartenant.

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