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ACTUALITE JURIDIQUE
Négociateur immobilier (VRP ou non)



Les négociateurs immobiliers VRP ont-ils droit à une indemnité de clientèle ?
Pour prétendre à une indemnité de clientéle sur le fondement de l'article L.751-9 du code du travail, le VRP doit prouver qu'il a créé, apporté ou développé une clientèle.

Aux termes de l'article L.751-9 du code du travail, le VRP dont le contrat de travail est rompu (sauf faute grave), peut prétendre à une indemnité de clientèle.

Encore faut-il  que le VRP ait créé, apporté ou développé une clientèle. Que celle-ci soit réelle et stable, ce qui implique un renouvellement plus ou moins régulier des achats, même s'il intervient dans des délais importants.

La clientèle doit être personnelle et doit donc avoir été apportée, créée ou développée par le représentant même si le développement de la clientèle peut résulter d'une action conjointe de l'employeur et du représentant[1].
Précisons que les juges ne sont pas tenus de justifier la matérialité d’une clientèle dont l’existence n’est pas contestée par l’employeur[2]. En conséquence, il est préférable d’éviter de reconnaître a priori l’existence de la clientèle.

Pour pouvoir prétendre à cette indemnité, le VRP doit établir qu'une part importante (tant en nombre qu’en valeur) de la clientèle qu'il prétend avoir apportée, créée ou développée[3], lui revient personnellement. Cela implique que les produits soient sujets à renouvellement, ce qui n'est pas forcément le cas dans le secteur immobilier.

Ainsi, depuis longtemps, les juges considèrent que les négociateurs immobiliers VRP ne peuvent prétendre à une aucune indemnité de clientèle, compte tenu de la nature même des biens vendus. En effet, il est rare, même si cela peut arriver, que l'on réalise régulièrement des affaires avec les mêmes clients.

En 1987[4], un arrêt a affirmé que le représentant dont l'activité consistait en la prospection d'éventuels acquéreurs d'appartements situés dans les stations de sports d'hiver n'avait pas droit à une indemnité de clientèle en raison, d'une part, de la nature même des opérations effectuées, qui ne permettait pas un renouvellement fréquent de la clientèle, et d'autre part en raison de la limitation des centres dans la station qui rendait problématiques de nouveaux renouvellements.

Le VRP ne pouvait donc pas, aux yeux des juges, valablement invoquer, à l'appui de sa demande d'indemnité, la perte d'une clientèle qui pour eux n'existait pas véritablement.

Dans un arrêt rendu par la chambre sociale le 16 décembre 1998[5], les juges suprêmes devaient se prononcer sur la validité d'une clause de non-concurrence stipulée dans le contrat de travail d'un négociateur immobilier VRP. Dans cette espèce, les juges estiment qu’il n'existe pas, à proprement parler, dans cette branche d'activité particulière qu'est la transaction immobilière, de clientèle attachée au cabinet. La Cour souligne ainsi, dans cet arrêt, l'inexistence de la clientèle attachée au cabinet, ce qui confirme qu'un VRP ne peut prétendre à une indemnité de clientèle, à moins qu'il ne prouve que, dans son cas précis, le cabinet qui l'employait traitait de façon suffisamment "régulière" avec certains clients pour qu'on puisse considérer qu'il existait réellement une "clientèle".

A la lecture de cet arrêt, la Cour souligne l'inexistence de la clientèle attachée au cabinet, ce qui confirme qu'un VRP ne pourrait prétendre en principe à aucune indemnité de clientèle sauf à prouver l'existence et la récurrence de cette clientèle.

D’une manière générale, les juges estiment que la nature même des marchandises vendues peut s’opposer à la constitution d’une clientèle. C’est le cas de la vente immobilière. En ce sens : arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles en 1997[6].

[1] Cass. soc. 14 octobre 1998, Bull. Civ. V n° 424.
[2] Cass. soc 3 décembre 1987, Bull. Civ. V n° 701.
[3] Cass. soc 21 octobre 1987, n° 3519 D, AUBIN c/SA DUQUESNE PURINA.
[4] CA Paris 21ème ch. A 9 novembre 1987, BESSOLES c/ Les Montagnes de l'Arc.
[5] Cass. soc. 16 décembre 1998, Juris-data 5430, confirme un arrêt de la 18ème chambre (section C) de la cour d'appel de Paris du 6 mars 1996.
[6] CA Versailles 15 septembre 1997, D. 1997, IR 243.

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