Le 16 octobre 2003(1), nous vous avions livré les principales nouveautés du projet de loi de finances 2004 adopté par le conseil des ministres le 25 septembre 2003. Ce projet est actuellement discuté devant le Parlement. Comme il était prévisible, divers amendements ont été déposés et adoptés en première lecture par l’Assemblée Nationale. Nous vous livrons les premières modifications apportées au projet initial et susceptibles de concerner l’immobilier.

1. - Le régime d’imposition du microfoncier : le régime d’imposition simplifié, rappelons-le, permet aux contribuables de pratiquer un abattement de 40 % sur le revenu foncier brut. Il ne bénéficie jusqu’alors qu’aux personnes physiques qui sont propriétaires d’un immeuble directement (sauf certains immeubles spéciaux ou donnant lieu à un régime de défiscalisation) ou par l’intermédiaire d’une société immobilière de copropriété (sociétés transparentes de l’article 1655 ter du CGI). A condition d’être par ailleurs détenteurs directement d’un immeuble loué nu, il serait étendu aux bailleurs détenant des parts de sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés qui donnent en location des immeubles nus autres que ceux exclus du régime (« Besson » neuf ou ancien…) et hormis également le cas des SCPI donnant lieu à l’amortissement « de Robien ».

La limite de 15.000 € serait appréciée en tenant compte des droits des contribuables dans les bénéfices comptables de ces sociétés. Le revenu imposable étant déterminé en tenant compte de cette quote-part.

2. - Droits de mutation à titre gratuit : le projet de loi de finances pour 2004 limite les réductions de droits de mutation à titre gratuit pour les donations en nue-propriété consenties à compter du 1er janvier 2004. Ainsi, le taux serait fixé à 35 % (contre 50 % actuellement) lorsque le donateur est âgé de moins de 65 ans et à 10 % (contre 30 % actuellement) lorsqu’il est âgé de 65 ans révolus et moins de 75 ans. Ces nouvelles dispositions concernant les donations en nue propriété s’appliqueraient également aux donations consenties avec réserve de droit d’usage ou d’habitation.

3. - Réduction d’impôt/investissements en résidences de tourisme classées : la réduction d’impôt au titre des investissements dans des résidences de tourisme classées et implantées dans des zones de revitalisation rurale, ou certaines zones rurales, serait augmentée.

Ainsi, le montant de l’investissement serait retenu dans la limite de 50 000 € (au lieu de 45 760 €) pour les célibataires, veufs ou divorcés, et de 100 000 € (au lieu de 91 520 €) pour un couple.

Par ailleurs, le taux de la réduction d’impôt serait porté :

- à 25 % (au lieu de 15 %) en cas d’acquisition d’un logement neuf. Le montant maximal de l’avantage fiscal résultant de la réduction d’impôt serait donc porté de 6 864 € à 12 500 € et de 13 728 € à 25 000 € selon la situation de famille du contribuable ;

- à 20 % (au lieu de 10 %) au titre des travaux de reconstruction, d’agrandissement, de grosses réparations ou d’amélioration.

Ces aménagements concerneraient les logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2004.

Extension de l’avantage fiscal aux acquisitions de logements anciens suivies de travaux de réhabilitation : la réduction d’impôt serait également accordée au titre de l’acquisition d’un logement achevé avant le 1er janvier 1989 et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation.

Cette réduction serait, dans ce cas, égale à 20 % du prix de revient du logement majoré des travaux de réhabilitation non déductibles des revenus fonciers, dans la limite de 50 000 € pour les célibataires, veufs ou divorcés et de 100 000 € pour un couple marié.

(1) http://extranet..fr/information/juridiques/actualite/fiscal/nouveautes_projet_finances.htm