L’administration fiscale nous annonce une simplification administrative dans le mode de calcul des charges de copropriété à porter dans les déclarations des revenus fonciers.

L’objectif est de déduire des revenus fonciers les charges non récupérables sur le locataire déductibles fiscalement.*

C’est un objectif simple, louable, mais … qui va nous imposer des calculs complexes.
 
Qu’en est-il exactement ?

Les déclarations de revenus fonciers pour l’année 2004 comportent deux lignes propres aux charges de copropriété :

Ligne : Provisions pour charges

Les copropriétaires bailleurs devront indiquer à cette ligne le montant total des provisions pour charges de copropriété versées en 2004 au syndic de copropriété.
Ces provisions pour charges de copropriété comprennent indistinctivement des charges déductibles ou non des revenus fonciers, des charges couvertes par la déduction forfaitaire pour frais divers et des charges récupérables auprès des locataires.

Une fois la ventilation des  charges opérée par le syndic de copropriété(1), le contribuable devra procéder à la régularisation de ces provisions. En effet, seules les charges effectivement déductibles, pour leur montant réel, et incombant de droit au propriétaire doivent être prises en compte pour la détermination du revenu foncier net taxable.

(1) – La ventilation des charges s’entend par répartition des charges par nature et par clé, mais non par ventilation entre charges récupérables ou non ; charges déductibles fiscalement ou non.

Ligne : Régularisation des provisions pour charges déduites en 2003

Si, en 2004, il a été déduit, au titre des revenus fonciers de l’année 2003, la totalité des provisions pour charges de copropriété versées en 2003 au syndic de copropriété, il faut alors procéder à leur régularisation sur cette ligne.

En effet, ces provisions pour charges de copropriété comprenaient indistinctivement :

-          des charges déductibles des revenus fonciers ;
-          des charges non déductibles des revenus fonciers ;
-          des charges couvertes par la déduction forfaitaire pour frais divers ;
-          des charges récupérables auprès des locataires.

Or seules les charges effectivement déductibles, pour leur montant réel, et incombant de droit au copropriétaire doivent être prises en compte pour la détermination du revenu foncier net taxable.

Il y a donc lieu :  

? d’une part, de réintégrer au revenu imposable de l’année 2004, le montant des provisions pour charges déduites en 2003 correspondant :

o        aux charges non déductibles ;
o        aux charges couvertes par la déduction forfaitaire pour frais divers ;
o        aux charges récupérables auprès des locataires.

? d’autre part, de déduire, éventuellement, le complément de charges effectivement déductible incombant de droit au copropriétaire.
Attention : les charges déductibles de l’année 2003 régularisées en 2004 ( honoraires du syndic, impôts foncier du syndicat, travaux …) ne devront pas être ventilées dans les autres lignes de la déclaration, ni avoir déjà été déduites au titre des revenus de l’année 2003 .

Rien ne vaut mieux qu’un exemple pour nous aider à comprendre

Exemple :

Supposons un exercice de copropriété du 1er juillet au 30 juin. Au cours de l’année civile 2004, un copropriétaire a versé au syndic 4 provisions et un solde débiteur au titre de l’arrêté des comptes :

? Provisions 2004 (2 x 450 €) + (2 x 465 €) = 1 830 €

Arrêté des comptes au 15/07/2004 pour l’exercice 1/07/2003 au 30/06/2004 :

? Dépenses réelles 2003/2004    = 1 814,23 €
? Provisions versées 2003/2004 (4 x 450 €)  = 1 800 €
? Solde débiteur restant dû versé en 2004  = 14,23 €  
De l’analyse du compte de copropriété, il appartient au copropriétaire de ventiler les charges réelles de 1 814,23 €  comme suit :

- charges récupérables sur locataire = 1 512,08 €
- charges non récupérables sur locataire et comprises dans déduction forfaitaire  (assurance immeuble, frais de convocation aux A.G. ...)  = 42,69 €
                
- charges non récupérables et non déductibles des revenus fonciers (amortissement emprunt pour agrandissement local poubelles) = 16,89 €
 
-  charges non récupérables et déductibles des revenus fonciers
(honoraires syndic, impôts fonciers sur communs, travaux ...) = 242,57 €

Déclaration 2044 du copropriétaire
        
Immeuble en copropriété

Ligne 228 Provisions pour charges = 1 830,00 €

Ligne 229 Régularisation des provisions versées en 2003
 (1 512,08 € + 42,69 € + 16,89 €) – 14,23 € = 1 557,43 €

Ligne 230 Total frais et charges
(Lignes 221 à 227 + (228–229)     (Lignes 221 à 227)   + 272,57 €  

CQFD : cette somme de 272,57 € correspond aux charges non récupérables sur le locataire et déductibles des revenus fonciers* pour une somme de 242,57 € majorée des 30 € correspondant à l’augmentation de la provision des charges de copropriété du 2nd trimestre 2004 et qui sera régularisée l’année suivante.

Supposons maintenant que l’arrêté des comptes au 15/07/2004, pour l’exercice 1/07/2003 au 30/06/2004, fasse apparaître un solde créditeur au bénéfice du copropriétaire :

? Dépenses réelles = 1 785 €
? Provisions versées pour 2003/2004 (4 x 450 €) = 1 800 €
? Solde créditeur à rembourser au copropriétaire = 15 €
De l’analyse du compte de copropriété, il appartient au copropriétaire de ventiler les charges réelles de 1 785 €  comme suit :

- charges récupérables sur locataire = 1 500 €

- charges non récupérables sur locataire et comprises dans déduction forfaitaire  (assurance immeuble, frais de convocation au A.G. ...) = 30 €       
- charges non récupérables et non déductibles des revenus fonciers
(amortissement emprunt pour agrandissement local poubelle) = 14 €

- charges non récupérables et déductibles des revenus fonciers  
(impôts fonciers, honoraires syndic, travaux...) = 241€

Déclaration 2044 du copropriétaire
        
Immeuble en copropriété

Ligne 228 Provisions pour charges = 1 830 €

Ligne 229 Régularisation des provisions versées en 2003   
(1 500 € + 30 € + 14 €) + 15 € = 1 559 €

Ligne 230 Total frais et charges.
Lignes 221 à 227 + (228–229)   (Lignes 221 à 227) + 271 €  

CQFD : Cette somme correspond aux charges non récupérables sur le locataire et  déductibles des revenus fonciers* à hauteur de 241 €. A hauteur de 30 €, elle correspond à l’augmentation de la provision des charges de copropriété pour le 2ème semestre 2004 qui sera régularisée l'année suivante.
 
Tout le monde aura compris cette mesure de simplification !

ALORS A NOS CALCULETTES

Jean CHAVOT, Administrateur