La loi de finances rectificative pour 2004 codifie, dans le code général des impôts, ce que l’administration fiscale avait admis depuis mars 2003 : permettre aux copropriétaires de déduire les appels provisionnels versés au syndic avant même que ceux-ci n’aient été payés aux différents fournisseurs, ce que constate l’arrêté des comptes.

Ainsi, à compter de l’imposition des revenus fonciers perçus en 2004 et déclarés en 2005, les charges déductibles pour la détermination du revenu net foncier comprennent « les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspond à des charges couvertes par la déduction forfaitaire prévue au e ou qui ne sont pas déductibles. »

Attention ! Ce régime n’est pas optionnel. Cela signifie que même dans l’hypothèse où le copropriétaire disposerait en temps utile des éléments nécessaires pour ne pas déduire les provisions appelées par le syndic mais les dépenses réelles, il devra déclarer les provisions pour charges et remplir les lignes inhérentes aux immeubles en copropriété.

Il va de soi que lorsque le logement loué est un lot de copropriété et que le bailleur complète les lignes afférentes à un lot de copropriété, il ne ventilera pas dans les autres postes les dépenses qui ont transité par la comptabilité du syndicat.

• Quelles sont les dépenses visées par la déduction ?

Le texte vise les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues aux articles 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, les provisions pour travaux futurs ne sont pas concernées. Il convient d’en déduire que ces dépenses seront déductibles dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire au titre de l’année au cours de laquelle les provisions auront été payées au fournisseur.

L’article 14-1 concerne les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement, d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble.  
L’article 14-2 vise les dépenses pour travaux qui ne sont pas compris au budget prévisionnel et qui ont été fixés par l’article 44 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 32 du décret du 27 mai 2004 : travaux de conservation ou d’entretien, travaux portant sur les éléments d’équipement communs autres que ceux de maintenance, travaux d’amélioration, d’adjonction d’éléments nouveaux …

• Quelles sont les sommes visées par la déduction ?


Pour une année considérée, il s’agit de la somme algébrique :
-        des appels provisionnels payés au syndic en vertu des dispositions de l’article 14-1, en général quatre appels provisionnels étant acquittés chaque année ;
Majorés
-         des appels provisionnels payés au syndic en vertu des dispositions de l’article 14-2 pour les dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, le cas échéant.

Les provisions comprennent indistinctement des charges déductibles ou non des revenus fonciers, des charges couvertes par la déduction forfaitaire et des charges récupérables auprès des locataires, qui ne sont plus déductibles des revenus fonciers.

La somme des appels provisionnels versés en année « n » est donc minorée du montant des provisions déduites l’année « n – 1 » et qui correspondait soit à des charges couvertes par la déduction forfaitaire, soit à des charges non déductibles des revenus fonciers.

Sous le couvert de cette nouvelle modalité de déclarer les dépenses des copropriétaires bailleurs, il ne s’agit pas de déduire des charges qui ne le sont pas par nature ou qui le sont déjà car comprises dans la déduction forfaitaire.

Le montant des provisions déduites l’année « n – 1 » correspondant à des charges non déductibles ou couvertes par la déduction forfaitaire, il apparaîtra sur l’arrêté des comptes qui aura été effectué en année « n ».  Il s’agit notamment de la quote-part des charges locatives qui ne sont plus déductibles des revenus fonciers, des primes d’assurances de l’immeuble, des frais de convocation aux assemblées générales, des frais occasionnés par une procédure contre un prestataire n’ayant pas correctement assumé son contrat …

• Qu’advient-il de la régularisation des provisions de l’exercice antérieur ?


Chaque année consacre la régularisation d’un budget prévisionnel arrivé à son terme qui peut présenter un solde positif ou négatif selon les copropriétaires. Le texte est muet sur le sort de cette régularisation. En toute logique, si le solde constaté est positif, il devrait venir s’ajouter à la somme des appels provisionnels acquittés en année « n ». Si le solde est négatif, il devrait venir se soustraire à cette même addition des appels provisionnels de l’année « n ».

Une instruction fiscale en préparation devrait répondre à cette interrogation.