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ACTUALITE JURIDIQUE
Fiscalité et copropriété



Les revenus fonciers et les appels provisionnels de charges de copropriété
A ce jour, nous n’avons pas plus de commentaires que ceux-là qui reproduisent les termes de la réponse adressée à la FNAIM en mars 2003 et que vous pouvez retrouver en ligne dans notre actualité fiscale du 7 mars 2003.

Quelle est la portée de cette mesure de simplification ?

Notons qu’il ne s’agit que d’une possibilité offerte aux copropriétaires bailleurs. Ces derniers peuvent continuer à prendre en compte les charges pour leur montant réel dans l’hypothèse où la régularisation des charges de copropriété de l’année 2003 est connue lors de l’établissement de la déclaration. C’est d’ailleurs ce que nous préconisons dans cette situation. Les nouvelles lignes 240 et 241 n’auront dans ce cas plus d’objet, les charges devant alors être ventilées selon leur catégorie.

Lorsque la régularisation des charges de l’année concernée ne sera pas intervenue en temps utile, ces nouvelles lignes s’analysent comme une mesure de simplification. Nous constatons néanmoins des incidences sur les assiettes de la CRL et de la déduction forfaitaire. Par ailleurs, elles semblent permettre la déduction de charges en théorie non déductibles ou déjà comprises dans la déduction forfaitaire.

Quelles sont les incidences des lignes 240 et 241 sur les charges déductibles ?

Nous ne traitons ici que des spécificités inhérentes à ces nouvelles lignes. Il va de soi que les charges déductibles des revenus fonciers et qui ne transitent pas dans les appels provisionnels des charges de copropriété, continuent d’être déductibles, toutes autres conditions étant par ailleurs respectées.
 
 Il en va ainsi par exemple de la taxe foncière sur les propriétés bâties que le copropriétaire bailleur paie directement au Trésor pour la quote-part de ses parties privatives, des honoraires de gérance qu’il acquitte à son administrateur de biens dans le cadre d’un mandat de gérance ou encore des dépenses d’amélioration, de réparation ou d’entretien qui ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel du syndicat.

S’agissant des appels provisionnels de charges de copropriété, rappelons que nous sommes actuellement dans une période transitoire. En effet, l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit de porter au budget les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs. Ne sont en revanche pas comprises dans ce budget, qui donne lieu au paiement de provisions, les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret, décret non publié à ce jour.

Notons également que les provisions pour charges de copropriété, au sens de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprennent tant des charges déductibles que non déductibles des revenus fonciers. Par ailleurs, au sein de ces premières, certaines sont déjà comprises dans la déduction forfaitaire de la ligne 235 (frais de gestion tels que frais de convocation aux assemblées générales, assurance de l’immeuble…).

La prise en compte des appels provisionnels de charges de copropriété pour leur montant total a donc pour incidence de permettre au contribuable de déduire des charges qui, au regard de la législation fiscale ne le sont pas ou ont déjà été déduites au titre de la déduction forfaitaire.

L’administration fiscale est silencieuse sur ce « cadeau fiscal », qu’elle n’a peut-être pas voulu réellement accorder. En effet, la mesure de simplification de la ligne 240 ou 241 ne devrait pas permettre d’occulter le principe des charges réellement déductibles des revenus fonciers ni celui de l’égalité devant l’impôt (monopropriété / copropriété).
 Il en va ainsi par exemple de la taxe foncière sur les propriétés bâties que le copropriétaire bailleur paie directement au Trésor pour la quote-part de ses parties privatives, des honoraires de gérance qu’il acquitte à son administrateur de biens dans le cadre d’un mandat de gérance ou encore des dépenses d’amélioration, de réparation ou d’entretien qui ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel du syndicat.

S’agissant des appels provisionnels de charges de copropriété, rappelons que nous sommes actuellement dans une période transitoire. En effet, l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit de porter au budget les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs. Ne sont en revanche pas comprises dans ce budget, qui donne lieu au paiement de provisions, les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret, décret non publié à ce jour.

Notons également que les provisions pour charges de copropriété, au sens de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprennent tant des charges déductibles que non déductibles des revenus fonciers. Par ailleurs, au sein de ces premières, certaines sont déjà comprises dans la déduction forfaitaire de la ligne 235 (frais de gestion tels que frais de convocation aux assemblées générales, assurance de l’immeuble…).

La prise en compte des appels provisionnels de charges de copropriété pour leur montant total a donc pour incidence de permettre au contribuable de déduire des charges qui, au regard de la législation fiscale ne le sont pas ou ont déjà été déduites au titre de la déduction forfaitaire.

L’administration fiscale est silencieuse sur ce « cadeau fiscal », qu’elle n’a peut-être pas voulu réellement accorder. En effet, la mesure de simplification de la ligne 240 ou 241 ne devrait pas permettre d’occulter le principe des charges réellement déductibles des revenus fonciers ni celui de l’égalité devant l’impôt (monopropriété / copropriété).
Ainsi, au visa du respect de ces principes, il nous semble nécessaire de diminuer la somme algébrique visée ci-dessus du montant des charges non déductibles ou déjà comprises dans la déduction forfaitaire telles qu’elles ressortent de la régularisation de l’année 2002.

Cette position reste à confirmer par l’administration fiscale qui ne s’est pas prononcée à ce jour.

Quelles sont les incidences des lignes 240 et 241 sur les assiettes de la CRL et de la déduction forfaitaire ?

Rappelons qu’il est permis aux contribuables de s’abstenir de prendre en compte les appels provisionnels de charges locatives et/ou de celles remboursées au réel (lignes 212 ou 216) lorsque leurs montants sont identiques aux charges locatives incombant aux locataires et supportées par les bailleurs et corrélativement de ne pas renseigner les lignes 232 ou 233. Une compensation s’opérant.

Cette possibilité nous semble ici, de facto, être remise en cause puisque dans le « package » déduit en ligne 240 ou 241 se trouvent les charges locatives incombant aux locataires et payées par le bailleur. Or, l’administration fiscale précise que « ces charges [le montant des appels provisionnels de charges de copropriété versées au cours de l’année civile augmenté ou diminué des régularisations opérées au titre des charges de l’année précédente] ne devront pas être ventilées dans les autres rubriques de la déclaration ».
Ainsi, il nous semble que la ligne 212 ou 216 doit être renseignée du montant des appels provisionnels de charges locatives et, le cas échéant, des charges locatives remboursées au réel, dans la mesure où ces sommes sont par ailleurs déduites en ligne 240 ou 241. La ligne 232, ou 233, ne comprendra que les sommes qui ne sont pas déduites en ligne 240 ou 241 telle, par exemple, que la TEOM constituant une charge locative incombant normalement aux locataires et payée par les bailleurs en dehors de tout appel provisionnel de charges de copropriété.

De cette analyse, il s’ensuit, compte tenu du mode de détermination de l’assiette de la CRL, à savoir la différence entre les recettes qui y sont soumises (lignes 211 + 212 + 213 + 214) et les charges locatives incombant normalement aux locataires et acquittées par les bailleurs (ligne 232), que seules les recettes constitueront l’assiette de la CRL qui sera majorée.

De même, compte tenu du mode de détermination de la déduction forfaitaire, à savoir la différence entre les recettes (ligne 221) et les charges locatives incombant normalement aux locataires et acquittées par les bailleurs (lignes 232 et 233), l’assiette de la déduction forfaitaire sera majorée.





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