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Investissements locatifs



Dispositif « Besson » - La révision du loyer des baux en cours
Il n’existe pas d’empêchement à la révision des loyers « Besson » en cours de bail.

Le n° 56 de l’instruction « Besson » du 31 août 1999, qui prévoit que les loyers plafonds sont révisés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice national mesurant le coût de la construction (1) publié par l’INSEE (2), rappelle que ces dispositions s’appliquent sans préjudice de l’application de la législation afférente aux rapports locatifs et plus particulièrement celle relative aux modalités de révision du loyer en cours de bail.

La nouvelle rédaction de l’instruction du 8 janvier 2003, relative aux plafonds de loyers et de ressources applicable pour 2003, et qui regroupe les plafonds applicables aux dispositifs « Besson » et «Lienemann», nous a amené à interroger de nouveau l’administration sur les modalités de révision des loyers en cours de bail, et la première interprétation téléphonique que nous avions pu avoir s’en trouve contrariée.

Jusqu’à l’instruction pour 2003, les précédentes instructions ne visaient que les « baux conclus entre le 1er janvier et le 31 décembre ». Celle pour 2003 vise les baux conclus, reconduits ou renouvelés entre le 1er janvier 2003 et le 31 décembre 2003. »

Au-delà du fait que les loyers plafonds doivent être respectés au moment de la conclusion des baux avec un locataire entrant, ces limites doivent également être respectées lors du renouvellement du bail ou de sa reconduction avec un locataire en place. Il nous a été par ailleurs indiqué que la précision au n° 56 de l’instruction visée ci-dessus, qui permet une révision annuelle, n’autorise pas pour autant une augmentation de loyer, en cours de bail, supérieure à celle qui est fixée chaque année par instruction.

Par précaution, lorsqu’il s’agit de réviser un loyer « Besson » en cours de bail, il conviendra de s’assurer que la hausse pratiquée ne porte pas le loyer à un montant supérieur à celui autorisé par l’instruction en cours d’application.

Par ailleurs, il nous a été précisé que les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé au cours de la période couverte par le bail, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause. Il en est de même en cas de reconduction tacite ou expresse du bail avec un même locataire quand bien même cette reconduction prendrait la forme d’un renouvellement écrit du bail.

(1) ICC
(2) Cette moyenne est celle du dernier indice connu à la date de référence et des indices des trois trimestres qui précèdent. La date de référence étant le 1er janvier, compte tenu des dates de publication des indices, c’est la moyenne du 2nd trimestre qui est retenue (connue en octobre de chaque année).
 

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