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ACTUALITE JURIDIQUE
Investissements locatifs



Le dispositif « Besson » ancien adopte le décret décence
Quelles sont les conditions propres aux logements éligibles au « Besson » ancien ?
Pour ouvrir droit à la déduction forfaitaire majorée au taux de 25 %, prévue à l’article 31-I-1° e du C.G.I., les logements doivent être anciens et doivent répondre à des normes minimales d’habitabilité.

Qu’entend-on par logements anciens ?
Ils constituent une catégorie résiduelle, sans que la date d’acquisition ait d’incidence. Le logement ancien est éligible même s’il est la propriété du bailleur avant le 1er janvier 1999, ce qui n’est pas le cas des logements neufs. D’une manière générale, les logements anciens s’entendent de ceux qui ne sont pas susceptibles de donner lieu à la déduction au titre de l’amortissement des logements neufs, et même si le bailleur s’est abstenu d’opter pour ce dispositif. Alors qu’il est possible d’opter pour la déduction forfaitaire au taux majoré de 25 % à la sortie d’un « Besson » neuf, initial ou prorogé, notons que cela est impossible à la sortie d’une option pour l’amortissement des logements neufs en « Périssol ». En effet, pour ces derniers, la baisse de la déduction forfaitaire au taux de 6 % est définitive ; elle continue de s’appliquer au-delà des vingt-quatre ans pendant lesquels le logement peut être amorti. Est également considéré comme ancien le logement qui a fait l’objet d’une utilisation avant sa première mise en location et qui a été acquis neuf à compter du 1er janvier 1999. Dans cette hypothèse, ne pouvant plus bénéficier de l’avantage octroyé aux logements neufs, il est considéré comme ancien.

Quelles sont les normes minimales d’habitabilité exigées ?
Depuis le décret du 24 octobre 2002 publié au J.O. du 27 suivant, il s’agit de celles contenues dans le décret « décence » du 30 janvier 2002. Rappelons que précédemment, ces normes avaient été définies en annexe d’un décret du 29 mars 1999 dont les dispositions, plus précises et plus détaillées, différaient parfois de celles du décret décence.

Exemple : alors que les normes relatives à la décence imposent une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, les normes minimales du décret du 29 mars 1999 imposaient une hauteur sous plafond d’au moins 2,30 mètres.

A toutes fins utiles, rappelons que les agents immobiliers qui traiteraient avec un investisseur immobilier qui a l’intention d’opter pour le dispositif « Besson » ancien, et l’administrateur de biens auquel cette mission serait confiée, doivent s’assurer, avant la réalisation de l’opération, que le logement répond bien aux normes minimales d’habitabilité édictées par le décret « décence » du 30 janvier 2002 et ce, pour éviter toute recherche de leur responsabilité civile professionnelle. A ce titre, nous vous renvoyons aux brèves publiées les 12 avril 2002 dans la rubrique « Transaction », intitulée « Quelle responsabilité ont les transactionnaires en matière d’habitabilité » et 9 avril 2002 dans la rubrique « Gérance », intitulée « Décence et responsabilité des administrateurs de biens ».
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